1. 譲渡所得税とは？
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、その所得に対して課される税金です。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。
譲渡所得の計算式：
・取得費：購入価格、購入時の諸費用（登録免許税・不動産取得税・仲介手数料など）
・譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費、建物解体費など
・特別控除：条件を満たせば、一定額を控除可能（例：マイホーム売却の3,000万円特別控除）
不動産の所有期間に応じて、税率が異なります。
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断されます
※短期譲渡の場合、税率が約40%と高いため、5年以上所有してから売却するのが一般的に有利です
3. 主要な特別控除・軽減措置
売主の状況によって、税負担を軽減できる制度があります。
① 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡）
一定期間内に売却（転居後3年以内 など）
効果：譲渡所得から3,000万円を控除
例えば譲渡所得が3,000万円以下なら、課税されない
② 10年超所有の軽減税率の特例
条件：10年以上所有している居住用財産の売却
効果：6,000万円以下の部分 → 14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）
6,000万円超の部分 → 20.315%
長期譲渡所得よりも税率が下がる
③ 買換え・交換特例
条件：居住用財産を売却し、新しい不動産を購入
効果：売却益の課税を将来に繰り延べることが可能（実際の納税を先延ばし）
4. 譲渡所得税の申告と納税
① 確定申告が必要
不動産売却で利益が出た場合、確定申告が必須です（翌年2月16日～3月15日）
3,000万円特別控除などを適用する場合も、申告が必要です
② 申告時に準備する書類
仲介手数料の領収書
住民票（特別控除を受ける場合）
5. 売主が注意すべきポイント
✅ 所有期間に注意
5年を超えて売却する方が税率が低くなるため、タイミングを検討しましょう。
✅ 特別控除の適用要件を確認
マイホーム売却なら3,000万円特別控除が適用できるか事前にチェックしてください。
✅ 取得費を正確に把握
取得費が不明だと、概算（売却価格の5%）しか認められず、税額が増える可能性あります。
✅ 確定申告を忘れずに
税務署に申告しないと特例が適用されず、余計な税金を払うことになります。
まとめ
不動産売却時には、所有期間、税率、控除制度をしっかり把握しておくことが重要です。
特に、3,000万円特別控除や長期譲渡の低税率を活用することで、大幅に節税できます。
売却前に税理士や専門家に相談すると、最適な節税対策が可能になります。