不動産契約において住宅ローンを利用する場合、多くの買主様は「ローン特約（住宅ローン条項）」を契約に付けます。これは、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に契約を白紙に戻せるようにするための重要な条項です。
ローン特約には主に 「解除権留保型（解除権行使型）」 と 「解除条件型（自動解除型）」 の2つのタイプがあります。それぞれの違いを詳しく説明します。
1. 解除権留保型（解除権行使型）
概要：ローン審査に通らなかった場合でも、自動的に契約が解除されるのではなく、買主が意思表示をして初めて契約が解除されるタイプです。
特徴：買主が住宅ローンの審査に落ちたとき、自ら「契約を解除します」と通知することで契約を解除できる権利を持ちます。
解除を行使するには、契約書で定められた期間内に通知する必要があり、解除の通知がなければ契約は継続します。
メリット：審査が通らなくても、他の金融機関に申し込むなどして契約を維持できる余地があります。
買主に柔軟性がある。
デメリット：期限までに解除の意思表示をしないと、ローンが組めないまま契約が成立し、違約金が発生する可能性があり、トラブルとなります。
2. 解除条件型（自動解除型）
概要：住宅ローンの審査に通らなかった場合、自動的に契約が解除されるタイプです。買主からの意思表示は不要です。
特徴：特約で定めた期日までにローンが不成立だった場合、当然に契約は無効（白紙解除）になります。
買主の意思表示によらず、一定の事実（ローン否決）で契約が終了します。
メリット：買主がうっかり解除の通知を忘れても自動で契約が解除されるため、安全性が高い。
不成立になったときに余計な手続きが不要。
デメリット：審査が通らなかったが他の銀行で再チャレンジしたい場合でも、契約は自動的に解除されるため、柔軟性に欠ける。
どちらの場合も、一長一短がありますので、担当営業マンに確認しておくことは非常に重要です。