投稿者: うえくぼ不動産事務所

不動産業界には、以下のような悪しき慣習が存在することがありますので、一般のお客様は十分にご注意ください。

〇物件の情報の非公開化（囲い込み）

 これは売主様がご注意してください。一部の不動産業者は、特定の物件情報を自社だけが持ち、他の業者や一般の人々には公開しなかったり、業者がその物件に問い合わせても「商談中です」と嘘をついて物件資料を提供しない場合があります。これにより、情報が隠されて買主様が適切な物件選択をすることができなくなります。

〇高額な仲介手数料

不動産取引においては、仲介手数料が発生しますが、これは法律により上限が決まっております。しかし、一部の不動産業者は適切なサービスに見合わない高額な手数料を「仲介手数料」と言わずに別の言い方（例えばコンサルタント料やローン手数料等）で請求することがあります。お客様にとってこれは負担が大きくなり、公正な市場価格を妨げる可能性があります。

〇売り手中心の取引

不動産業界では、売り手の要望が優先されます。「まず売り物ありき」でこれはある程度仕方がないのですが、やはり不動産には「相場」というものがありますので、ある程度買主様自身で相場を把握しなければなりません。相場の把握が難しい場合は、信用できる不動産業者に購入を依頼することが重要です。

〇情報の操作や隠蔽

 一部の不動産業者は、物件の詳細情報や欠陥、問題点を隠すことがあります。また、市場動向や価格情報を正確にお伝えしないこともあります。これにより、買主様が適切な判断が出来なくなる可能性が高まってしまいます。対策としては、やはり信用できる不動産業者に売却も購入も依頼することをお勧め致します。

〇高圧的な販売手法

 不動産業界では、一部の業者が高圧的に接してくる場合があります。お客様に対して強引な営業をしたり、正確な情報を言わなかったり、判断を急がせるなどの行為が見られます。これにより、お客様が後に大きな損失を被る場合があります。

これらの悪しき慣習が存在する一方で、殆どの不動産業者は公正な取引を行っており、お客様の利益を考慮したサービスを提供しています。不動産取引を行う際には、1にも2にも信頼できる業者を選ぶ事が大切で、誠実な業者がお客様の味方になってくれればその取引はすでに成功したも同然です。

自分に合った不動産を見つけるためにはどういたらいいのでしょうか？

不動産屋として多数のお客様を見てきて思ったことをお話し致します。

是非ご参考下さい。

〇目的を明確にする

　最初に、自身のニーズや目的を明確にすることが重要です。予算、希望の立地条件、必要な部屋数や設備など、どのような条件を求めるのかを明確にしておくと、不動産業者がより適切な物件を提案しやすくなります。

〇信頼できる不動産業者を選ぶ

 不動産屋に限らず、営業マンの中には自身の成績だけしか考えない営業マンもいます。良い不動産業者を見つけることは物件探しに欠かせません。実績や口コミを調べ、信頼できる業者を選びましょう。プロフェッショナルな業者は、お客様の要望に合った物件を迅速に提案してくれるでしょう。

〇オンライン情報を活用する

 インターネット上の不動産情報サイトやポータルサイトを積極的に活用し、相場観を磨きましょう。多くの物件情報が掲載されており、条件に合った物件を絞り込んで検索できます。また、物件の写真や詳細情報を確認することで、効率的な物件選びが可能です。

〇現地を実際に見る

　インターネット上の情報だけではなく、実際に物件を見に行くことは必須です。気に入った物件ならば1度だけでなく夜や朝もご自身で確認しに行きましょう。また、内見を通じて、物件屋内の状態や周辺環境を営業マンから確認し、自分の目でも判断しましょう。不動産業者と連携して、複数の物件をまとめて見学することもおすすめです。

〇無理に決めない

　時間や労力をかけて物件を探していると、思わぬ魅力的な物件に出会うことがありますが、無理に即決しないようにしましょう。複数の物件を比較検討し、自分の条件に最も合った物件を選ぶことが重要です。

〇コミュニケーションを大切にする

　不動産業者とのコミュニケーションを円滑に行うことも大切です。希望条件や要望を明確に伝え、物件の提案や情報の共有をスムーズに行いましょう。適切なアドバイスやサポートを受けることで、より効率的な物件探しができます。

これらの心構えを守りながら、良い不動産を効率的に見つけることができます。素早く希望に合った物件を見つけ、理想の不動産取引を実現できることを願っています。

2023年の総務省の「住宅・土地統計調査」により和歌山の空き家率は21.25％と全国ワースト2位となっており、空き家問題は深刻です。

空き家は所有者にとって負担となる維持費がかかります。例えば、建物の定期的な修繕や管理費、固定資産税、今後施行されるであろう地方自治体による空き家対策税などがあります。

これらの費用は所有者にとって経済的な負担となります。

また、空き家が増えると、周辺地域に様々な悪影響を及ぼす可能性があります。

空き家は風化や荒廃が進み、景観の悪化や治安の悪化を引き起こすことがあります。

これらは周辺の住宅価格にも影響を及ぼすことがあります。

しかし、空き家問題は解決すべき課題ですが、同時に再生の機会と捉えることもできます。

不動産業界は、空き家の再生や有効活用に取り組むことで地域活性化や経済の活性化に寄与することができます。

例えば、空き家をリノベーションして快適な住宅に変えたり、賃貸物件として活用することができます。

しかし空き家問題の根本的な解決には、不動産業界と地方自治体の連携が不可欠です。

地方自治体は所有者への啓発や空き家対策の推進、施策の充実などを行うことで、空き家問題の解消に向けた取り組みを進めることができます。

不動産業界は地方自治体と協力し、空き家の情報提供や再生プロジェクトの支援などを行うことが重要だと思っております。

不動産の査定をする場合、インターネットで検索される方が多いと思います。その際、「査定額アップの方法！」や「一括査定サイトを使って査定額アップ！」なんていう広告を目にすると思います。

不動産業者が査定額をいくら高くしても、結局売却できる価格と程遠いと売れ残るだけなのです。

相場とかけ離れた価格に設定すると反響が来ないだけでなく、万が一買主が現れても、不動産取引は決済引渡しまでの期間が開きますので、その間に不動産価格の信憑性を買主に疑われてしまってご破算となるケースが殆どです。

不動産取引を成功させる為には、「査定額アップ！」なんていう広告に騙されず、不動産屋をまわり、ご自身の目で「信用できる営業マン」を見つけるのが不動産売買を成功させる秘訣です。

「信用できる営業マン」をあなたの味方につけるだけで不動産取引を有利に運ぶ事ができますし、何より不動産取引がスムーズで楽になります。

不動産の売却を検討されている方は、是非、ご自身の目で「信用できる営業マン」を見つけて不動産取引を成功させてください！

当事務所では査定から取引までを一括して代表自ら行いますので、どうぞ大船に乗ったお気持ちでお任せください！

査定のご依頼、ご連絡心よりお待ちしております。

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除とは、全国的に空き地・空き家が増加する中、新たな利用意向を示すもの（不動産の買主等）への土地等の譲渡を促し、土地の利活用推進を図る観点から、一定の要件を満たす低額の低未利用土地等を譲渡した場合に譲渡所得から最大100万円を特別控除できる制度です。

一般的な要件は下記のとおりです。

・譲渡したものが個人であること

・譲渡の年の1月1日においてその土地等の所有期間が5年を超えている事

・譲渡した土地が都市計画区域内にあること

・譲渡した土地等の譲渡価格が500万円以下、もしくは800万円以下（条件による）であること

・譲渡した土地が「低未利用土地等である事」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものであること

　このほかにも詳細な要件等がありますが、詳細は市の都市計画課等にお問い合わせ頂きますとより具体的な詳細を聞くことができます。

売土地等を売却した際、この控除を利用できる可能性がありますので、不動産業者か市の都市計画課等にお聞きすることをお勧め致します。

不動産購入における契約不適合責任について説明致します。

契約不適合責任とは、購入者が不動産を購入した際に、売主が約束した「条件や品質」が実際の状態と合致しない場合に発生する売主の法的責任です。具体的には、以下のような状況が契約不適合に該当する可能性があります。

〇隠された瑕疵（かし）

不動産に隠れた欠陥や問題があり、売主がこれを購入者に伝えていなかった場合。たとえば、建物の構造上の問題や法的な制限、土地の権利上の問題などが該当します。

〇契約書の明示した内容との不一致

売主が契約書で明示した条件や品質が実際の状態が異なる場合。たとえば、契約書で約束された設備や付帯品が存在しない、建物の広さが契約書の記載と異なる、などが該当します。

〇法的な要件の不履行

売主が法的な義務や規制を遵守していない場合。たとえば、適切な許可や認可を得ずに改築や増築を行っていた場合、法的な制約がある土地を売りに出していた場合などが該当します。

契約不適合が発生した場合、購入者は対応策を取ることができます。具体的な対応策は以下になります。

追完請求：引き渡した商品等の修理の請求（修補請求）、または不具合がない商品等の引き渡し請求（代替品の引渡請求）

契約解除：契約を解除し、購入代金の返金を求めることができます。

損害賠償請求：契約不適合によって発生した損害に対して、売主に対して賠償を求めることができます。

代金減額請求：購入代金の減額の請求　

重要な点として、契約不適合に対する法的手続きや期限には注意が必要です。

〇相続手続きの適切な実施

不動産を相続するには、相続手続きが必要です。まず、遺産分割協議や相続登記などの手続きを行う必要があります。これによって、不動産の所有権が正式に相続人に移転されます。相続手続きの適切な実施は、不動産の売買や賃貸など、将来の取引において重要な要素となります。

〇不動産の状態の確認

相続した不動産の状態を確認することも重要です。不動産の建物や設備の状態、法的な問題や負担、修繕や改築の必要性などを把握しましょう。不動産の状態が良好であれば、将来的に売却や賃貸などの選択肢が広がります。逆に、問題がある場合は、修繕や整理を検討する必要があります。

〇維持費や固定資産税の負担

相続した不動産には、維持費や固定資産税の支払いが発生します。維持費には、管理費や修繕費、保険料などが含まれます。また、固定資産税は年次で発生する税金です。これらの負担を適切に把握し、将来的な財務計画を立てることが重要です。

〇不動産の活用や売却の検討

相続した不動産をどのように活用するか、売却するかを検討することも重要です。相続した不動産の活用方法には、自己利用や賃貸、売却などがあります。将来の計画や目的に応じて最適な選択をする必要があります。当事務所は、市場動向や地域の需要を把握し、相続した不動産の最適な活用方法や売却戦略を提案できますのでお気軽にご活用ください。

〇専門家のアドバイスの受け取り

とにもかくにも不動産を相続する際には、専門家のアドバイスを受けることが重要です。弁護士や税理士、不動産業者など、相続に関する専門知識を持つ人々の助言を受けることで、スムーズな手続きや最適な決定ができます。当事務所は、不動産に関する専門知識を持っており、相続に関連する情報やアドバイスができますのでお気軽にご連絡下さい。

これらの注意点を考慮しながら、不動産の相続手続きや将来の取引を進めていくことが重要です。当事務所は、お客様の利益を最優先に考え、専門知識と経験を活かしてサポート致します。

空き家を放置して、以下のいずれかの要件を満たしてしまうと特定空き家に指定されてしまいます。

1.そのまま放置すれば倒壊するなど、著しく保安上、危険となるおそれのある状態
2.そのまま放置すれば著しく衛生上、有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4.その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

今年6月に空き家対策特別措置法が改正され（6月7日に改正案が可決・成立）、そして新たに特定空き家の前段階にあたる「管理不全空き家」が創設されました。

「管理不全空き家」は、放置すれば特定空き家になる恐れがある場合に指定され、窓が割れていたり雑草が生い茂ったりしている物件を想定しているということです。

現状の試算では「管理不全空き家」は全国で50万戸にのぼる見込みで、所有者に空き家の撤去など適切な管理を促すねらいのようです。

まずは、接道義務の簡単な説明です

　接道義務とは、都市計画区域・準都市計画区域内において原則幅員4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接道していることです。（※４ｍ未満の道路であっても「建築基準法上の道路」と認められている場合は要件を満たします）

続きまして、接道義務と土地の価値の関係についてお話ししていきます。

適切な接道がある場合、土地の利用価値や開発の可能性が高まります。

以下に、接道義務が土地の価値に与える影響をいくつか説明します。

〇アクセスと利便性

適切な接道が確保されている土地は、公道や主要な交通路に簡単にアクセスできます。これにより、住宅用地の場合は生活圏や通勤に便利であり、商業用地の場合は顧客や取引先にとって利便性が高まります。アクセスの良い土地は需要が高く、その結果として土地の価値が上昇する傾向があります。

〇開発の可能性

適切な接道がある土地は、様々な開発の可能性を秘めています。例えば、商業用地では店舗やオフィスビルの建設が容易であり、住宅用地では住宅の建設や開発がしやすくなります。土地の利用目的に合わせた適切な接道が確保されている場合、土地の開発価値が高まります。

〇法的な要件と規制

 接道義務は、法的な要件や規制と関連しています。土地の所有者は、接道義務を遵守することが求められます。適切な接道が確保されていない場合、法的な問題や制約が生じる可能性があります。土地の価値は、法的な要件や規制に準拠しているかどうかによっても大きく左右されるため、接道義務は土地の価値に大きな影響を与えます。

要するに、接道義務が適切に満たされている土地は、アクセスが容易であり、開発の可能性が高く、法的な問題が少ないため、より高い価値を持ちます。逆に、接道義務が満たされていない土地は、アクセスが制限されたり、開発の制約があったりするため、価値が無くなる可能性まであります。

ただし、土地の価値は様々な要素によって左右されるため、接道義務だけでなく、地域の需要や景気状況、周辺施設の有無なども考慮する必要があります。具体的な土地の評価や価値に関しては、当事務所までお気軽にご相談下さい。

不動産バブルとは、不動産市場において、価格が急速に上昇し、その後急激に崩壊する現象を指します。通常、不動産バブルは需要と供給のバランスが崩れ、過剰な投資や信用の拡大が起こった結果生じます。

～不動産バブルの典型的な特徴について～

〇価格の急騰

 不動産市場において価格が急激に上昇します。需要が供給を上回り、競争が激化するため、価格がつり上がることがあります。

〇高い取引活動

 不動産バブル期には、多くの人々が不動産に投資しようとします。これにより、取引活動が増加し、市場が活気づきます。

〇低金利と容易な信用

　通常、不動産バブル期には低金利政策が採用され、融資が容易に行われます。これにより、多くの人々が不動産投資を行い、需要が増加します。

〇過剰な供給

 不動産バブル期には、需要を満たすために過剰な供給が行われることがあります。新たな建物や開発プロジェクトが急速に進行し、市場に供給が過剰になる場合があります。

不動産バブルは、その後の急激な価格崩壊によって特徴付けられます。需要が飽和し、供給過剰となることで価格が暴落し、多くの投資家や買い手が損失を被ることがあります。歴史的な例としては、1980年代の日本の不動産バブルがよく知られています。その時期には、土地や不動産の価格が急騰し、多くの投資家が利益を追求して投資を行いました。しかし、1990年代初頭にバブルは崩壊し、価格が暴落し続けました。この崩壊は、日本経済に深刻な影響を与え、長期にわたる不況期（バブル崩壊後の「失われた10年」と呼ばれる時期）が続くことになりました。

不動産バブルは、経済への悪影響や金融システムの安定性への懸念を引き起こすことがあります。したがって、政府や金融機関は、不動産市場の健全な成長と安定性を維持するために、適切な規制や監督を行う必要があります