投稿者: うえくぼ不動産事務所

中古物件を購入する方が増えてきています。
中古物件は新築よりも安く購入でき、立地の良い場所を購入できるなど魅力がたくさんです。
こちらの記事では、より良い不動産を見つけるための不動産の探し方をお伝えしていきたいと思います。
参考にしてみて下さい。

▼不動産を探す手段
不動産を闇雲に探しても、良い物件が見つかるとは限らないものです。
それぞれの手段の特徴を見てみましょう。

■ポータルサイトを見る
ポータルサイトは全国版や地域限定版など様々な業者が運営しています。
ポータルサイトを利用することによって、家に居ながら希望の立地や予算に合う物件を手軽に探すことができます。
また業者をまたがって探すことができるのも、物件相場を比較するのにとても良い媒体です。

■チラシを見る
チラシや地元のフリーペーパーを利用する方法です。
地元中心の情報となっているので、近隣の物件を探すのには便利な媒体です。
リノベーション済みの中古物件が見学会を開催する機会を見逃さないように、定期的にチェックしておくと良いです。

■自分の足で探す
住みたいエリアが決まっている場合は、周辺地域を自分の足や車を使って探すのも良いと思います。
外観を見ることができ、情報が掲載されていない物件を探し当てられる可能性も高い手段です。

■不動産会社を利用する
ほとんどの物件が仲介をお願いしているため、最終的には不動産会社に相談することになります。
不動産会社は、やはり情報が一番入ってくるところなので初期の検討段階から相談しておくことをおすすめします。
一番効率よく探す手段は、自分でも探しつつ不動産会社に情報が入り次第教えてもらうことでしょう。

▼まとめ
不動産の探し方について4つご紹介してきました。
売主の都合で売却される不動産物件は、いつどんなタイミングで出て来るかは誰にもわかりません。
ぜひ自分に合った探し方を見つけて、納得のいく不動産を購入して下さいね。
「うえくぼ不動産事務所」は、多種多様な不動産を取り扱っています。
幅広いニーズにお応えできますので、ぜひお問い合わせ下さい。

不動産は、印象の良い物件から高く早く売れていくものです。
売却はお見合いと同じで、家の第一印象ですべてが決まってしまいます。
事前の清掃やメンテナンスで住まいを磨き上げておきましょう。

▼内見時の第一印象を良くする
自宅を売りに出すと、内見客を迎えることになりますね。
内見時の第一印象は、購買意欲に大きく影響を及ぼしています。
そこで、内見前に気をつけておいた方が良い箇所を見ていきましょう。

■気を付けたい箇所
・キッチン・コンロ・シンクの臭い、ゴミ箱にも注意する
・浴室・洗面所のカビや水垢、内見時は乾いた状態にする
・トイレの黒ずみや臭い、手洗い場の水垢
・リビング・ダイニングの整理整頓
・寝室・子供部屋の布団収納や寝具の色の統一感
・玄関の靴は収納する
・ベランダ・バルコニーの洗濯物は取り込んでおく
・窓ガラスは拭き上げる
・収納力をアピールするために、内部も見せられるようにしておく

▼周辺情報や住民目線のアドバイスを伝える
学校・図書館・公園・スーパー・交通の利便性など内見客の知りたい情報を事前に担当者と整理しておくと良いです。
そして、マイナス面を伝えることも忘れないようにしましょう。

■売主は見られていることを意識する
立ち合う場合は、売り手の雰囲気が購入の決め手になっていることを意識しておいて下さい。
照明はすべて点け、室内を明るくしておきましょう。
空気を入れ替え、快適な室温に設定しておいて下さい。
身だしなみや出迎えの雰囲気で「いい家に、いい人が住んでいる」と感じますよね。
売主が見られることを意識することで、不動産の印象が大きく変わるものなのです。

▼まとめ
不動産物件にいくら魅力があったとしても、売主の印象次第で契約までいけないことや値引きを交渉されるということもあります。
不動産を高く売りたいとお考えなら、建物も売主も第一印象を良くしてきちんとしたマナーで対応しましょう。
「うえくぼ不動産事務所」は、不動産を売却したい方のお手伝いを行っております。
実績豊富なプロフェッショナルが在籍していますので、ぜひお問い合わせ下さい。

空き家の管理が手間とお考えではないでしょうか。
空き家の定期的なケアと固定資産税などの負担が嫌という理由で売却を決意する人も少なくありません。
そこで今回は空き家を売却する方法について紹介します。

▼空き家売却の方法
空き家を売却するにはまず最初に空き家のまま売却するか解体して売却するか考える必要があります。
そのまま売却するか解体するかの主な特徴は以下の通りです。

■そのまま売却する
もう時間も手間もかけたくないという方におすすめなのがこの方法です。
この方法のメリットとしてはそのまま売ることで現金化できる所にあります。

デメリットとしては売却後解体される場合もあるので、家自体に思い出が詰まっている方にとっては罪悪感や後悔に繋がる恐れがあります。
また売却自体に対しても、罪悪感・後悔を抱いてしまいがちな場合もあります。

■解体して売却する
実は空き家付きで売却するよりも解体して更地にした方が高く早く売れるというメリットがあります。
しかし解体工事に関して、業者の見極めが必要になります。
業者との契約内容によっては建物だけ解体するのか、庭木やブロックの撤去も含まれているのかが違ってきます。
契約前に見積内容をきちんと把握することが重要になってきます。

▼売却の流れ
上記のことを決めたら、以下の流れに沿って売却を進めて下さい。

不動産仲介会社に査定を依頼する
査定額を考慮した上で売却希望価格を決める。
買主が現れたら交渉する。
最終的な価格が決まったら契約・引き渡しを行う。

▼まとめ
空き家はそのまま売却するか、更地にして売却するかをまず考えましょう。
どちらにするか決めたら不動産会社に査定に行き、希望価格を決め買主と交渉し契約を行ってくださいね。

土地売買には色んなトラブルが潜んでいる事はご存知でしょうか？
不動産仲介会社や契約相手との争いに発展することは珍しいことではありません。
その情報を予め知っておくことは、実際に売買する時のリスク回避に繋がります。
そこで今回は、土地売買におけるトラブル事例についていくつか紹介します。

▼土地売買のトラブル事例
■仲介手数料に関するトラブル
不動産の仲介会社でよく起こるトラブルが仲介手数料に関することです。
基本的に契約の際、仲介手数料の支払い金額や時期をきちんと説明しなければいけません。

しかし仲介手数料の説明を省いたり、その金額をお客様側が理解しないまま決める会社も残念ながら存在します。
その上さらに「仲介手数料は無料ですよ」と謳い、別途手数料やコンタルタント料などの名目で高額な費用を請求する会社もあります。

この対策としては、仲介手数料全般に関する取り決めをはっきりさせておくことが大切です。
契約前にきちんと相互理解・納得することで、トラブルを防ぐことができますよ。

■土地の境界が不明瞭
近隣住宅との境界が曖昧だったり、地図と実際の土地の状況が違うことで発生する典型的なトラブルの1つです。
売主には境界明示義務というものがあり、基本的に土地の境界についてはっきりさせなければいけません。

その解決策としては売主と買主、そしてその近隣の土地所有者の3者で立ち合い、境界線を決め全員が承諾することが重要です。
もちろん原則的には、土地の境界がきちんと確定してから売却するのが基本です。
後からトラブルにならないように、立ち合いの際は境界確認に関する合意書を締結しましょう。

■重要事項を告知してない
土地売買の際は、「過去に事故・事件があった」「周辺の騒音が気になる」などの重要事項を説明する義務があります。
そのマイナスな情報を隠して取引を行ったためにトラブルになるという事もあります。
売主側はきちんとその情報を伝えトラブル回避に努めなければいけません。

■契約解除に関するトラブル
住宅ローン審査に落ちて支払いができなくなってしまったため、契約解除になるトラブルがあります。
この問題の解決策としては、ローン特約を付けましょう。

ローン特約とは、「ローン審査に落ちた時は売買契約はなしですよ。」という意味の特約です。
信頼できる不動産会社はこの特約を付けてくれますよ。

土地売買には主に金銭や土地の問題をしっかりと告知してないことで起こるトラブルが主です。
トラブルを回避するためには売る側も買う側もお互いに確認・理解・納得することが重要です。

土地をお探しの場合、「家の日当たり」を気にされる方は多いと思います。
一般的に南向きの土地は良いと言われるものの、本当に南向きが一番いい向きなのでしょうか。
自分の生活に適している向きを知っておくと、土地探しがスムーズに行えると思います。
今回は土地の向き別にメリット・デメリット、日当たりが悪い土地の対策についてご紹介したいと思います。

▼土地の向き別のメリット・デメリット
■東向きの場合
【メリット】
・午前中から日当たりが良い
・冬場は早くから部屋が暖かくなり、明るい
・早朝から洗濯物を干すことができる

【デメリット】
・午前中から日差しが強い
・午後からは日が陰るのが早い
・夕方は部屋が暗く・寒い

■西向きの場合
【メリット】
・夕方まで日が当たっている
・布団や洗濯物も干しやすい
・冬場でも夕方も部屋が暖かい
・夕日を眺められる

【デメリット】
・朝方は寒い
・西日が当たるため、夏場は夕方まで暑い

■南向きの場合
【メリット】
・一日中日当たりが良い
・日が高い夏場の日中は直射日光が入りにくい
・冬場は部屋に陽が射し込む

【デメリット】
・物件の価格が高い
・部屋が日焼けしやすい
・プライバシーの確保をするために工夫する必要がある

■北向きの場合
【メリット】
・夏場は涼しい
・物件の価格が安い
・紫外線による床や外壁の劣化が少ない
・リビングのプライバシーが確保されやすい

【デメリット】
・冬場は寒い
・日中から照明が必要なことがある

一般的に日当たりが悪く不人気である北向きですが、メリットもたくさんあります。
実際に暮らす方がどのような生活をしたいのか、どのポイントを重視するかを整理した上で検討すると良いでしょう。

▼日当たりが悪い場合の対策
希望するエリアで、日当たりが悪そうな土地しかない場合もあり得ます。
そのような時に、有効な対策方法をご紹介しましょう。

・間取りの工夫
・インテリアの工夫
・庭やベランダの対策

吹き抜けなどで天井を高くしたり明るめの家具を配置するなど、このような対策が可能かどうか参考にしてみて下さい。

▼まとめ
南向きや角地だけが良い土地というわけではありません。
どの向きが自分たちの生活スタイルに合っているのかという特徴をおさえて検討してみると良いと思います。
土地を検討する場合は不動産業者にアドバイスをもらうと良いでしょう。
「うえくぼ不動産事務所」は、幅広い種類の土地や建物を取り扱っていますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

不動産を売却したい時に、気になるのが「買取」と「仲介」の違いです。
ふたつには、どんな違いがあるのかや、メリット・デメリットを紹介します。
売却を考えている方は、是非参考にしてみて下さいね。

▼不動産買取とは？
不動産の買取とは、不動産の会社が直接買い取ることを言います。
不動産の所有者と不動産会社が、何も介さず取引を行います。

▼不動産の仲介とは？
仲介とは、不動産会社が売主の代わりに売り出す方法です。
不動産会社が、広告を打ちだし内覧を行ったりして購入希望者を募ります。
仲介にも、3種類あります。

■専属専任媒介契約
この契約は、決まった業者が専任となり売却を行う方法です。
不動産所有者が売主を探したり、他の業者に売却を頼むことは出来ません。

■専任媒介契約
決まった業者1社と契約を行いますが、不動産所有者も売主を探したりすることが出来ます。
もし、売主が見つかれば直接売却することが出来ます。

■一般媒介契約
一般媒介契約は、特定の業者だけでなく複数の業者と契約を結ぶことが出来ます。
複数の業者に依頼することで、沢山の人に売り出しの物件を知ってもらう事が出来ます。

▼買取と仲介それぞれのメリットとデメリット
■買取のメリットとデメリット
【メリット】
・すぐに売ることが出来る
・内覧をする必要がない
・仲介手数料が必要ない

【デメリット】
・不動産の売却価格が低くなる
・不動産の状態が悪いと売ることが出来ない場合がある

■仲介のメリットとデメリット
【メリット】
・相場の価格で売却できる
・内覧などの対応は、不動産会社がしてくれる

【デメリット】
・売却するのに期間がかかる
・仲介手数料がかかる
・広告を出すことで、売却を近所の人に知られる

▼まとめ
不動産の売却にはそれぞれ種類があり、早く売りたい人や価格を高く売りたい人など希望によって売る方法を考える必要があります。
自分に合ったのは、どんな方法なのか不動産会社に相談することも大事です。

「成約価格」という言葉をご存知でしょうか？
不動産屋さんに言った時などに、耳にしたことがある方もいるかもしれませんね。
では実際どういう意味なのでしょうか。この記事で詳しく紹介しますのでご覧ください。

▼成約価格とは
不動産売買で売主・買主が話し合って決めた最終的な価格のことです。
取引成立時の価格を指し、交渉して売れた価格のことを指します。
ちなみに不動産仲介会社が査定を行うときは、この成約価格を参考にして決めます。

▼売り出し価格とは
不動産の広告に掲載されている価格のことです。
「この金額で売りたいです」という希望の条件額です。
この価格は不動産会社へその物件を査定依頼し、売主の希望価格や事情を考慮して決める場合が多いです。

■成約価格と売り出し価格の違い
結論から言うと、成約価格は売り出し価格より安い価格になることが多いです。
売り出し価格に対して、買主が値下げしてほしいという場合に売主と交渉して決めた値段が成約価格です。

在庫を抱えてしまった場合などで成約価格が下がる場合があります。
相場よりも高い売り出し価格を設定していて買い手がつかないと、相場を下回る結果になります。

ちなみに、売り出し価格と成約価格の差のことを乖離率と言います。
乖離率は以下の式で表します。

乖離率＝(成約価格－売り出し価格)÷売り出し価格×100

乖離率は成約価格が売り出し価格を下回ればマイナスになります。
ゼロに近づくほど売主の希望に沿った価格で売れたことを指しています。

▼まとめ
成約価格は最終的に売れた金額を指し、売り出し価格は希望条件額を指します。
実際に交渉次第で売り出し価格より成約価格が下がるケースがあります。
売り出し価格という言葉を見つけたら、値下げできるのか確認してみて下さいね。

実家の建物や土地を相続したという方は少なくないかもしれませんね。
今後住む予定もないし、賃貸などの活用予定もないという場合にはどうしたらいいのでしょうか。
この場合は維持費や固定資産税・都市計画税の負担を考えて、売却してしまうというのも一つの手かもしれません。
そこで、売却時にかかる税金や節税についてまとめてみました。

▼不動産を売却する時ってどんな税金がかかるの？
相続した不動産を売却し、現金化することは大きなメリットとなります。
ただし不動産を売却すると、その他の税金や諸経費などの出費があることに注意していただきたいと思います。
税金の種類は以下の通りです。

■印紙税
売買契約書に貼って納める国税です。
税額は、契約金額によって違うので確認しておきましょう。

■譲渡所得課税
売却した不動産に利益が出た場合、譲渡所得課税の対象となります。
所得税と住民税がかかります。
諸経費は、不動産会社に支払う仲介手数料や更地にした場合には取り壊し費用などが該当します。

▼売却時に発生する税金を安くできる特例とは？
たとえば、購入時の金額は今の相場よりもずっと低かった古い実家があるとします。
しかし立地がいいため、高く売れたという場合には税額が高くなるケースが大変多いのです。
そこで、節税のために適用される特例をお話していきます。

■取得費加算の特例
相続税が発生してから、3年以内の売却であれば税負担が軽くなるという特例です。

■3,000万円特別控除
不動産の売却益が3,000万円未満であれば、税金が課税されないという特例です。
個人が家を売却して、3,000万円以上の利益が出るケースはなかなかないため売却したほとんどの方がこの恩恵を受けられることになります。

▼まとめ
両親や親族から相続した不動産は、「住む」「賃貸」「売却」など様々な利用方法があります。
しかし、売却しようと決められた場合には早めに行動することで節税につながります。
「うえくぼ不動産事務所」は、土地・建物を売却したい方のお話を専門家が伺っています。
まずは気兼ねなくお問い合わせされてみて下さい。

物件を購入する時や借りる時、気になるお部屋を実際に内見しますよね。
今回は、内見時にあると良い持ち物リストについてご紹介します。

▼内見とは
気に入った部屋や気になる物件の内部を見学することです。
実際にお部屋を見て細かい部分までチェックします。
賃貸サイトなどで物件情報を事前に見ますが、しっかりと自分の目で見て確認しましょう。

▼内見時にあるといい持ち物
内見時に持って行くと良い持ち物をご紹介します。

■メジャー
メジャーは大型家具や家電の寸法を設置する場所を測る際に必須です。
家具を設置するところを測ったりカーテンの寸法を測ったりする際に便利です。

■スマートフォン
スマートフォンがあれば、写真を撮ることができるので、後で確認することができます。
室内に暗い場所があれば、ライトとしても活用できますよ。

■部屋の図面
内見する際、不動産会社が部屋の図面を印刷してくれるので、図面とは異なっていたりコンセントの位置などの確認することができます。

■メモ帳と筆記用具
寸法をメモ帳に記入する際にペンとメモ帳は用意しておくと良いでしょう。

■スリッパ
床などにもホコリや汚れがある場合もあるので、替えの靴下もあると良いです。
ですが、内見時は不動産会社がスリッパを持参してくれるのがほとんどです。

▼内見前にしておくこと
実際に内見をする前に事前準備として持ち物もそうですが、ベッドやソファ、冷蔵庫、洗濯機、テレビなどの大きめの家具や家電のサイズを測っておくことが大切です。
希望条件をまとめたり、いつまでに引っ越しをしたいかなどを決めておきましょう。

▼まとめ
内見をする際の持ち物リストと事前に準備しておくことについてご紹介しました。
事前に準備をし内見でしっかりと気になるところをチェックしましょう。

マイホームを建てる時には、いい土地を探しておくことが重要になってきます。
今回は、いい土地の一般的な条件についてご紹介していきたいと思います。

▼いい土地の一般的な条件
■地盤
土地を買って家を建てる時、地盤が脆弱であれば補強工事などの追加工事を行わなければなりません。
以前、地盤沈下や液状化現象が起こった土地は、なるべくやめましょう。

■災害が起こってしまった時に対応できる土地
日本は自然災害の多い国です。
全国のハザードマップ情報が集結したサイトがありますので、災害が起きてしまった時にその場所の土地が強いかどうかを確認することができます。

■境界線
境界線の問題は土地のトラブルの原因になりますので、しっかり線引きしておく必要があります。

■住環境
土地の購入が住居用の場合には、近くに学校・教育施設や商業施設、公園などの住環境が整っているのかも大切になってきます。
日当たりの良さや交通アクセスが便利かも確認しましょう。
近くに騒音や悪臭のする場所はないか、交通量も確認しておくと安心です。

▼土地に求める条件は人それぞれ違う
建てられる家の広さや形状は土地によって違ってきますし、暮らしやすさにも繋がってきます。
安心して子育てできる土地、自然災害に強い土地、価格が安い土地など自分は何を優先したいのか自分にとってのいい土地の条件を考えてみましょう。

▼まとめ
家を建てる時に土地探しは欠かせません。
自分達はどんな生活をしたいのかを考えて、理想の暮らしを叶えましょう。

うえくぼ不動産事務所では、和歌山市を中心に不動産の売買を行っております。
土地・建物の売買でお困りのお客様をしっかりとサポートできるよう努めていますので、まずは気兼ねなくお問い合わせください。

「不動産を売却したいけど売れなかったどうしよう」と不安になりますよね。
不動産売却方法には買取保障という選択肢もあり、詳しく知っている人は少ないです。
今回は、買取保証について説明していきます。

▼買取保証の制度について
所定の期日までに売れなかった場合、不動産会社が買い取ってくれる保証制度です。
この制度は、万が一売れなくても「売却が保証されている」という点が魅力になります。
メリットもありますが、デメリットもあるので詳しく解説していきますね。

■メリット
・期日までに売却が可能
・確実に現金化できる
・資金の計画が立てやすい
・契約不適合責任が免除される
・仲介販売の場合、希望価格での売却が可能
・不動産会社が買取した場合は、仲介手数料が不要である
・不動産会社が買取を行ってくれるため、売却前に新居を購入することができる

■デメリット
・買取の場合、売却価格が安くなる
・利用できる不動産会社が限られる
・途中で買取保証制度の契約破棄ができない
・仲介で売却出来なかった場合、不動産会社が安く買取することができるため販売活動を積極的にしない可能性がある

買取保証制度は、仲介のみの販売に比べると価格が安くなることが最大のデメリットです。
そのため価格面では、ある程度の妥協が必要となります。
希望価格で売却できる可能性もあり、最終的には確実に売却ができるというのが買取保証の強みです。
また買取保証制度を利用する時は、会社選びもポイントとなります。

▼まとめ
不動産が売れないことが心配で、価格よりも確実に売却したい方におすすめの保証制度です。
買取保証のメリット・デメリットを理解したうえで、買取保証の活用を検討しましょう。
お客様の要望に合ったご提案を致しますので、気軽にお問い合わせください。

家族が増えたから、今の家から住み替えようかなと思ってる方はいらっしゃいませんか。
今まで慣れ親しんだ家を離れて、新居に引っ越すのは勇気と決断力が必要ですよね。
この記事ではそんな方のために、住み替えのタイミングについて紹介します。

▼住み替えのタイミング
子供が生まれて家族構成が変化した時などに引っ越しを検討する方も多いのではないでしょうか？
住み替えのタイミングに関して代表的な理由を5つ挙げてみました。

■家族が増えた時
結婚や子供が生まれたタイミングで住み替えを行う方も多いです。
今の住居が狭く感じて、部屋数が多くて広い新居に住み替えをするようです。
子育てや教育環境作りのために引っ越しする方もいらっしゃいますよ。

■周辺地域に不満を持った時
「スーパーやコンビニが近くになくて不便」
「近隣住民と仲が悪いから引っ越したい」
実際に生活するとなると家の設備だけではなく、周りの環境も重要になってきますよね。
上記のことをきっかけに住み替えを考える人もいらっしゃいますよ。

■就職・転職
「就職先・転職先が決まったけど、通勤に時間がかかる」という理由で住み替えを検討する方も多いようです。
就職・転職のために田舎から都会に住み替えをするというのはよくある話ですよね。

■家が老朽化した為
雨漏りや水漏れ・サビや亀裂が入って修理をしても傷んだ場所がカバーできなくなった時に、住み替えを考える方もいらっしゃいます。
築20年以上経つとこのような悩みが続々と出てきますよね。
家をリフォームするくらいならいっそのこと新居に住み替えたいと考える人も多いようです。

■子育てが一段落した時
子供が就職して独立したタイミングで住み替えを検討する方もいらっしゃいます。
子育てが終わって、今の住居が広く感じたために狭い新居に住み替えたいと考える方も少なくありません。

▼まとめ
住み替えのタイミングは家族構成や環境の変化、利便性の追求によるものが多いです。
現実的に考えて、引っ越した方がメリットがあると考えた時に住み替えを行うといいかもしれませんね。

家を売却したいけど何からしたらいいのか、分からないことだらけですよね。
でも家を売却する方は、「初めて売却する」という方がほとんどです。
そこで今回は、基本的な不動産売却の流れについて説明していきます。

▼基本的な売却の流れ
■手順
不動産査定を行う
媒介契約する（依頼する不動産会社と契約を結ぶ事）
仲介会社が販売活動を開始
購入者が見つかると、売買の契約をする
決済・引き渡し

一般的な流れはこのように行います。
不動産査定には方法がいくつかあります。
その中でも、代表的なものを紹介しますね。

■不動産査定の算出方法
不動産査定とは、「売却できそうな価格を不動産仲介会社等に割り出してもらうこと」です。
不動産価格は算出方法によっても異なるため、その方法を解説します。

【取引事例比較法】
過去の成約事例を加味して、査定する不動産との時期や立地条件の違い、個別性等を比較して査定する方法。
土地やマンションの時によく使われます。

【原価法】
新たに建築した時の費用を予想して、築年に応じた分をマイナスして査定する方法。
一戸建てによく使われます。

【収益還元法】
賃貸用不動産等が将来どれくらい利益を生み出すか、期待される価格を割り出す方法。
投資物件に使われます。
このようにして自分の不動産の価格は決まります。
次に、媒介契約には3つの種類があります。

■媒介契約の種類
【一般媒介契約】
不動産会社へ重複して依頼でき、また自分で買主を見つける事もできる媒介契約です。
1社に限定することなく依頼できるので、買い手の幅が広がります。

【専任媒介契約】
1社のみとしか契約できない媒介契約です。
1社のみに任せるため広告費用をかけるなど積極的に販売を行ってもらえます。

【専属専任媒介契約】
売買契約はすべて媒介契約をした1社を通さなければならない契約です。
専任媒介契約よりも積極的に販売を行ってもらえますが、自分で買い手を見つけ契約する場合は違約金が発生します。

自分の売却の目的（早く売却したい、時間は費やしても高く売却したいなど）に合った媒介契約を選択しましょう。

▼まとめ
基本的な家の売却の流れを理解いただけたでしょうか？
売却を検討された方は、まず不動産査定を行いましょう。
不動産査定のポイントは、複数査定を行うことです。
また、どの媒介契約が自分に合っているのかを見極めて契約しましょう。

「不動産買取は仲介手数料は不要と聞いたことはあるけど本当なの？」と思ったことはありませんか？
仲介手数料は不要ですが、手数料や税金はかかります。
今回は不動産買取にはどのような手数料が発生するのかを詳しく説明していきます。

▼手数料の種類
■必ず必要となる手数料
【印紙代】
不動産買取の時に必要な売買契約書に貼り付ける印紙代です。
印紙代は、売買契約書に記載されている金額で異なります。
また買主と売主、双方必要な場合はどちらにも必要となります。

■該当者のみ必要となる手数料
【抵当権抹消登記の費用】
抵当権の抹消を行っていない場合に発生する費用です。

【ローン返済費】
住宅ローンが残っていれば完済しなけばなりません。
該当がなければ、印紙代のみが必要な手数料となります。
しかし、手数料以外に税金も発生します。

■譲渡所得税
不動産を手放した時、利益が出た場合は所得となるため税金を納める必要があります。
この税金のことを「譲渡所得税」といいます。譲渡収入から譲渡資産の取得費用・譲渡費用を控除された金額となります。
譲渡所得＝（売った金額＋固定資産税）－（取得費＋譲渡費）
譲渡所得税はマイホームかどうか、5年以上かで税額が大きく異なります。

・所有期間が5年以下の時は、所得税率30.63%
・所有期間が5年以上の時は、所得税率15.315%

不動産買取が成功して大きな金額になっても、譲渡所得税を差し引いた金額が手元に残る計算となります。
もし譲渡損が出た場合は、所得税の課税対象とはなりません。

▼まとめ
不動産買取時には仲介手数料は不要ですが、手数料や税金がかかります。
自分の不動産はどのくらい費用がかかるのか事前に確認しておくと良いでしょう。
物件を売却したい方に有益な情報をご案内できますので、気になる方は一度お問い合わせください。

不動産を売却したいとお考えの方は、物件が大体どのくらいの価値になるのか気になりますよね。
そんな時に不動産会社へ査定の依頼を行いますが、査定方法にはいくつか種類があるのをご存じでしょうか。
今回は、査定方法のひとつ「簡易査定」についてお話ししていきたいと思います。

▼手軽に価格を知りたいなら簡易査定
不動産を売却する際に、不動産会社が物件の査定を行います。
査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があり、簡易査定は物件情報をもとに物件を見ずに価格を算出します。
訪問査定は、物件情報を聞いた後に実際に現地へ行き調査を行うため、簡易査定よりもさらに正確な価格を出すことができます。
売却を本格的に行いたい方には訪問査定が良いですが、いま大体の目安として価格を知りたいという方には簡易査定がおすすめです。

■簡易査定のメリット
簡易査定のメリットは、何と言っても日にちがかからずすぐに価格が分かることです。
必要な物件情報を伝えるだけで、数日で査定の価格を聞くことができます。
現地へ行って調査を行わないので、内見や面談も必要がありません。

■簡易査定のデメリット
簡易査定のデメリットは、物件情報をもとに大体の価格を算出するため、簡易査定と実際の売却価格に大きく差が出ることがあります。
訪問査定より正確性は落ちてしまいますが、簡易査定は参考程度に行うと良いでしょう。

■簡易査定にかかる費用
簡易査定は、インターネットでも行っているところもあり、ほとんどが無料で利用できます。

▼まとめ
不動産を売却したいとお考えの方は、一度大体の価格を知るためにも簡易査定を行ってみてはいかがでしょうか。
当事務所では、不動産売買に関する悩みや相談などを承っています。
これまで数多くの実績を積み重ねてきたスタッフがしっかりと査定を行い、スムーズに取引を終えるようサポートをしていきます。
気になる点がありましたら、一度ご相談くださいね。

所有物件を早く売りたい場合は買取という方法がありますが、実力のある不動産会社を選べば早期売却も夢ではありません。
こちらでは、家を早く売却した方がいい理由を説明していきたいと思います。
また、買取の良さと早く売るポイントもお伝えしていきます。

▼不動産を早く売却するほうが良い理由
急いで不動産を売却しようとすることは、価格が安くなりそうなイメージがあるかもしれません。
しかし、タイミングや売却方法によっては高く売却できる場合もあります。
理由は以下のようなことがあげられます。

■建物価格は減少するため
年数が経てば経つほど建物の劣化は進んでいきます。
残存耐用年数はどんどん短くなるため、黙っていても建物は値下がりしていくのです。

■相場価格は変動するため
近い将来、住宅地が大量供給され土地の値段が下がる可能性があると言われています。
それらが市場に出てくると相場価格も下落する可能性も非常に高いのです。

■節税が期待できるため
居住用財産の売却では、納税を免れることのできるケースがあります。
住まなくなってから3年後の年末までに売却できれば、この特別控除が利用できます。
次におさえておきたいポイントはこちらです。

▼不動産を早く高く売るためのポイント
・不動産会社に任せっきりにせずに、できることは早めに準備を進めておく
・買い手が購入したくなる価格設定
・優良な不動産会社を選ぶ
・買い手の目線で物件のアピールをする

▼それでもやっぱり最短ルートは買取
不動産をとにかく早く売りたい場合は買取に優るものはありません。
不動産会社に直接売り渡す買取は、買い手を待つ必要がないためです。
仲介手数料も発生しないので数日から1ケ月程度で売ることができます。

▼まとめ
実力のある不動産会社に依頼して売却活動をしてもらえば、早期売却に早くつながります。
買取を希望される場合は、複数の不動産会社に依頼をして価格を比較することも大切です。

引き渡しまでの期間が短く、スケジュールを合わせてくれる不動産会社ならより満足のいく売却に近づけるでしょう。
「うえくぼ不動産事務所」はお見積りやご相談だけでも歓迎してお待ちしております。
ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

活用されないまま空き地になっている土地が、全国には多数存在しています。
更地になっている土地や、両親から相続したものなどもあるでしょう。
そこで、眠らせていた空き地で収益を生む土地の活用事例をご紹介していきたいと思います。
その土地の特性を生かした方法を見つけて、最良な土地の活用方法を見つけて下さい。

▼空き地の活用で思い描く収益性
土地の活用方法も色々ありますが、どのレベルの収益を得たいのかを最初に定めておくことは大切です。
3つのパターンに分けてみましたので、それぞれ見ていきましょう。

■最大限に活用して高収入を目指したい
・アパートやマンション経営
空き地にアパートやマンションを建てて貸し出し、家賃を得る方法です。
建設費がかかるため、経営がうまくいかなかった場合には多額の借金を背負うリスクもあります。

・介護施設を経営
高齢者施設を建て、入居者を集めて収益を得る方法です。
建築の際に、補助金を得られることもメリットの一つです。
アパートやマンションと違って郊外が好まれる場合も多いため、土地の特性を活かすこともできます。

・商業施設を経営
コンビニや店舗を建てて収益を得る方法です。
家賃を高く設定することができるのがメリットです。
商業施設の場合は立地がとても重要になります。
建てたはいいが集客があまりなく、借り手が見つからなくなったという場合に他の業態に転用しづらいというデメリットもあります。

■低リスクで活用したい
・駐車場
道路の舗装と車止めを設置し、表示線を引けばできるので手軽に始めることができます。
場合によっては、舗装をせずに駐車場として貸し出すことも可能です。

・太陽光発電
太陽光発電システムを設置し売買収入を得る方法です。
日当たりさえよければ、田舎の郊外の土地でも収益を得ることができます。
産業用は20年固定で電気を買い取ってくれるため安定はしていますが、制度開始当初に比べると売電価格が安くなっているため大きな利益は見込めない可能性が高いです。

・資材置き場
土地が工事現場や建設会社の近くにある場合は、資材置き場として貸すという方法もあります。
だだし、一般的に地代というのは固定資産税の3倍程度を目安に定めることになっているためあまり大きな収益は見込めません。

■早く現金化したい
・空き地のままで売却する
シンプルに空き地のままで売却し現金化する方法です。
土地を売却し、利益があった場合は所得税・住民税を納める必要もあります。
土地の売却を検討する場合は、一度専門家に査定を依頼してみるといいかもしれません。

▼まとめ
空き地の活用方法をご紹介してきました。
どれにするべきか迷ってしまう方、資金面で計画が立てにくいなど悩みを持つオーナーは多いかもしれません。

活用するにあたっては、プロの意見を参考にしてみるのもいいかもしれませんよ。
「うえくぼ不動産事務所」では、これまでに培った知識とノウハウを活かし土地や物件のサポートを行っています。
ご希望に添った最適な方法をご提案しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

近年空き家の多さが社会問題になっています。
政府・自治体が対策を講じているものの、増加傾向は収まりません。
周辺の住環境への影響が大きい空き家問題は、所有者にも税金負担が重たくのし掛かってきます。
特に固定資産税は所有している限り、毎年課税される税金です。
そこで、税金の仕組みを理解し節税の意識を高めていきましょう。

▼固定資産税とは
毎年1月1日時点で、各自治体の固定資産税台帳に登録されている土地・家屋の所有者に課税されるものです。

■固定資産税の算出法
【土地】課税標準額×税率1.4％
【家屋】課税台帳に登録されている価格×税率1.4％
※課税標準額とは、住民税を計算する時の基礎となる金額です。
※標準税率は1.4％ですが、自治体により異なる場合もあります。

■固定資産税の納め方
地方税に区分される固定資産税は、納税通知書が各自治体から送られて来ます。
年4回に分けて納付することになっていますが、年払いすることもできます。

指定の銀行・信用金庫・コンビニ・電子納付・クレジット払いなど様々な支払い方法がありますので、納付期限を守ってしっかりと納税しましょう。
ここまでは、固定資産税の内容についてお話していきました。
では、空き家はなぜ増加しているのでしょうか。

▼空き家が増加している要因
要因の一つに相続があげられます。
祖父母や両親が亡くなり家を相続したものの、すでに自宅を所有しているといった場合や遠方に住んでいる場合もあります。
そういった理由から相続物件には誰も住まないケースが増えており、空き家の増加につながっているのです。
そして所有者となれば、固定資産税を毎年払う義務は生じてしまうわけです。

▼住宅用地の軽減措置
しかし、空き家であっても建物が残っている場合は固定資産税が本来の税額から大幅に軽減されるという措置があります。

■敷地面積200m_まで
固定資産税が1/6に減額

■敷地面積200m_以上（200m_を超える部分に対して）
固定資産税が1/3に減額
軽減措置の対象になりそうな不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみて下さい。

▼特定空き家
一定の条件に該当した場合の特定空き家に指定されると軽減措置の対象外になってしまうこともあります。

【指定される要件】
・倒壊など保安上危険となる状態
・衛生上有害となる状態
・手をかけておらず、景観が損なわれている状態
・周辺の生活環境の保全のために、不適切である状態

▼まとめ
このように、空き家と一口にいってもの建物の状態で税の軽減は変わってきます。
勧告に従わない場合は、罰金を科せられることもありますので対策やメンテナンスを十分に行うことが重要でしょう。
「うえくぼ不動産事務所」は、和歌山市を中心に多種多様な不動産物件を取り扱っています。
空き家のご相談も承っていますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産投資でよく「利回り」という言葉を耳にしたことはありませんか。
この言葉を理解することは不動産投資をする上では避けては通れません。
具体的にどういう意味なのか、どのように計算するのか紹介します。

▼利回りとは
一般的な意味としては投資金額に対する年単位の収益の割合を指します。
不動産的な意味としては、賃貸のマンション・アパートや店舗などの収益を%で表したものです。
また、不動産投資においては「表面利回り」「実質利回り」の2つがあります。

■表面利回り
まずは表面利回りを表す計算式を紹介します。
1年間の家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り

上記のように、投資してる物件の収益をざっくり表した指標が表面利回りです。
勿論この式だけでは、物件の修繕や維持にかかる費用が入っていないので正確な数字とは言えません。
ちなみに、投資用不動産の広告に載っている「利回り〇%」という表記はだいたい表面利回りを指しています。

■実質利回り
こちらも最初に実質利回りを表す計算式から紹介します。
(1年間の家賃収入－1年間の経費)÷物件価格×100＝表面利回り

上記の式では、表面利回りでは勘定に入れなかった物件にかかる経費が計算に入っています。
つまり実質利回りは、表面利回りより具体的で正確な収益具合を表すことが可能です。
ちなみに1年間の経費の中には以下のものが含まれています。

・物件の修繕費用
・年間の固定資産税
・ローン返済額(ローン購入時のみ)
・管理委託費(物件の管理を第三者に任せた場合)
・仲介手数料
・登録免許税
・印紙税
・不動産所得税

■補足
利回りについて調べた時に「グロス利回り」「ネット利回り」という言葉を見つけた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
補足としてグロス利回りとネット利回りの意味も記載します。

・グロス利回り
表面利回りを言い換えた言葉です。計算式も同じです。

・ネット利回り
こちらは実質利回りを言い換えた言葉で計算式も同じものです。

以上が不動産投資における利回りについてです。
「収益を%で表したもの」という意味です。
また不動産ではざっくり計算する表面利回りと、詳しく計算する実質利回りの2種類があることも覚えておいて下さいね。