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家を売却したいけど何からしたらいいのか、分からないことだらけですよね。
でも家を売却する方は、「初めて売却する」という方がほとんどです。
そこで今回は、基本的な不動産売却の流れについて説明していきます。

▼基本的な売却の流れ
■手順
不動産査定を行う
媒介契約する（依頼する不動産会社と契約を結ぶ事）
仲介会社が販売活動を開始
購入者が見つかると、売買の契約をする
決済・引き渡し

一般的な流れはこのように行います。
不動産査定には方法がいくつかあります。
その中でも、代表的なものを紹介しますね。

■不動産査定の算出方法
不動産査定とは、「売却できそうな価格を不動産仲介会社等に割り出してもらうこと」です。
不動産価格は算出方法によっても異なるため、その方法を解説します。

【取引事例比較法】
過去の成約事例を加味して、査定する不動産との時期や立地条件の違い、個別性等を比較して査定する方法。
土地やマンションの時によく使われます。

【原価法】
新たに建築した時の費用を予想して、築年に応じた分をマイナスして査定する方法。
一戸建てによく使われます。

【収益還元法】
賃貸用不動産等が将来どれくらい利益を生み出すか、期待される価格を割り出す方法。
投資物件に使われます。
このようにして自分の不動産の価格は決まります。
次に、媒介契約には3つの種類があります。

■媒介契約の種類
【一般媒介契約】
不動産会社へ重複して依頼でき、また自分で買主を見つける事もできる媒介契約です。
1社に限定することなく依頼できるので、買い手の幅が広がります。

【専任媒介契約】
1社のみとしか契約できない媒介契約です。
1社のみに任せるため広告費用をかけるなど積極的に販売を行ってもらえます。

【専属専任媒介契約】
売買契約はすべて媒介契約をした1社を通さなければならない契約です。
専任媒介契約よりも積極的に販売を行ってもらえますが、自分で買い手を見つけ契約する場合は違約金が発生します。

自分の売却の目的（早く売却したい、時間は費やしても高く売却したいなど）に合った媒介契約を選択しましょう。

▼まとめ
基本的な家の売却の流れを理解いただけたでしょうか？
売却を検討された方は、まず不動産査定を行いましょう。
不動産査定のポイントは、複数査定を行うことです。
また、どの媒介契約が自分に合っているのかを見極めて契約しましょう。

「不動産買取は仲介手数料は不要と聞いたことはあるけど本当なの？」と思ったことはありませんか？
仲介手数料は不要ですが、手数料や税金はかかります。
今回は不動産買取にはどのような手数料が発生するのかを詳しく説明していきます。

▼手数料の種類
■必ず必要となる手数料
【印紙代】
不動産買取の時に必要な売買契約書に貼り付ける印紙代です。
印紙代は、売買契約書に記載されている金額で異なります。
また買主と売主、双方必要な場合はどちらにも必要となります。

■該当者のみ必要となる手数料
【抵当権抹消登記の費用】
抵当権の抹消を行っていない場合に発生する費用です。

【ローン返済費】
住宅ローンが残っていれば完済しなけばなりません。
該当がなければ、印紙代のみが必要な手数料となります。
しかし、手数料以外に税金も発生します。

■譲渡所得税
不動産を手放した時、利益が出た場合は所得となるため税金を納める必要があります。
この税金のことを「譲渡所得税」といいます。譲渡収入から譲渡資産の取得費用・譲渡費用を控除された金額となります。
譲渡所得＝（売った金額＋固定資産税）－（取得費＋譲渡費）
譲渡所得税はマイホームかどうか、5年以上かで税額が大きく異なります。

・所有期間が5年以下の時は、所得税率30.63%
・所有期間が5年以上の時は、所得税率15.315%

不動産買取が成功して大きな金額になっても、譲渡所得税を差し引いた金額が手元に残る計算となります。
もし譲渡損が出た場合は、所得税の課税対象とはなりません。

▼まとめ
不動産買取時には仲介手数料は不要ですが、手数料や税金がかかります。
自分の不動産はどのくらい費用がかかるのか事前に確認しておくと良いでしょう。
物件を売却したい方に有益な情報をご案内できますので、気になる方は一度お問い合わせください。

不動産を売却したいとお考えの方は、物件が大体どのくらいの価値になるのか気になりますよね。
そんな時に不動産会社へ査定の依頼を行いますが、査定方法にはいくつか種類があるのをご存じでしょうか。
今回は、査定方法のひとつ「簡易査定」についてお話ししていきたいと思います。

▼手軽に価格を知りたいなら簡易査定
不動産を売却する際に、不動産会社が物件の査定を行います。
査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があり、簡易査定は物件情報をもとに物件を見ずに価格を算出します。
訪問査定は、物件情報を聞いた後に実際に現地へ行き調査を行うため、簡易査定よりもさらに正確な価格を出すことができます。
売却を本格的に行いたい方には訪問査定が良いですが、いま大体の目安として価格を知りたいという方には簡易査定がおすすめです。

■簡易査定のメリット
簡易査定のメリットは、何と言っても日にちがかからずすぐに価格が分かることです。
必要な物件情報を伝えるだけで、数日で査定の価格を聞くことができます。
現地へ行って調査を行わないので、内見や面談も必要がありません。

■簡易査定のデメリット
簡易査定のデメリットは、物件情報をもとに大体の価格を算出するため、簡易査定と実際の売却価格に大きく差が出ることがあります。
訪問査定より正確性は落ちてしまいますが、簡易査定は参考程度に行うと良いでしょう。

■簡易査定にかかる費用
簡易査定は、インターネットでも行っているところもあり、ほとんどが無料で利用できます。

▼まとめ
不動産を売却したいとお考えの方は、一度大体の価格を知るためにも簡易査定を行ってみてはいかがでしょうか。
当事務所では、不動産売買に関する悩みや相談などを承っています。
これまで数多くの実績を積み重ねてきたスタッフがしっかりと査定を行い、スムーズに取引を終えるようサポートをしていきます。
気になる点がありましたら、一度ご相談くださいね。

所有物件を早く売りたい場合は買取という方法がありますが、実力のある不動産会社を選べば早期売却も夢ではありません。
こちらでは、家を早く売却した方がいい理由を説明していきたいと思います。
また、買取の良さと早く売るポイントもお伝えしていきます。

▼不動産を早く売却するほうが良い理由
急いで不動産を売却しようとすることは、価格が安くなりそうなイメージがあるかもしれません。
しかし、タイミングや売却方法によっては高く売却できる場合もあります。
理由は以下のようなことがあげられます。

■建物価格は減少するため
年数が経てば経つほど建物の劣化は進んでいきます。
残存耐用年数はどんどん短くなるため、黙っていても建物は値下がりしていくのです。

■相場価格は変動するため
近い将来、住宅地が大量供給され土地の値段が下がる可能性があると言われています。
それらが市場に出てくると相場価格も下落する可能性も非常に高いのです。

■節税が期待できるため
居住用財産の売却では、納税を免れることのできるケースがあります。
住まなくなってから3年後の年末までに売却できれば、この特別控除が利用できます。
次におさえておきたいポイントはこちらです。

▼不動産を早く高く売るためのポイント
・不動産会社に任せっきりにせずに、できることは早めに準備を進めておく
・買い手が購入したくなる価格設定
・優良な不動産会社を選ぶ
・買い手の目線で物件のアピールをする

▼それでもやっぱり最短ルートは買取
不動産をとにかく早く売りたい場合は買取に優るものはありません。
不動産会社に直接売り渡す買取は、買い手を待つ必要がないためです。
仲介手数料も発生しないので数日から1ケ月程度で売ることができます。

▼まとめ
実力のある不動産会社に依頼して売却活動をしてもらえば、早期売却に早くつながります。
買取を希望される場合は、複数の不動産会社に依頼をして価格を比較することも大切です。

引き渡しまでの期間が短く、スケジュールを合わせてくれる不動産会社ならより満足のいく売却に近づけるでしょう。
「うえくぼ不動産事務所」はお見積りやご相談だけでも歓迎してお待ちしております。
ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

活用されないまま空き地になっている土地が、全国には多数存在しています。
更地になっている土地や、両親から相続したものなどもあるでしょう。
そこで、眠らせていた空き地で収益を生む土地の活用事例をご紹介していきたいと思います。
その土地の特性を生かした方法を見つけて、最良な土地の活用方法を見つけて下さい。

▼空き地の活用で思い描く収益性
土地の活用方法も色々ありますが、どのレベルの収益を得たいのかを最初に定めておくことは大切です。
3つのパターンに分けてみましたので、それぞれ見ていきましょう。

■最大限に活用して高収入を目指したい
・アパートやマンション経営
空き地にアパートやマンションを建てて貸し出し、家賃を得る方法です。
建設費がかかるため、経営がうまくいかなかった場合には多額の借金を背負うリスクもあります。

・介護施設を経営
高齢者施設を建て、入居者を集めて収益を得る方法です。
建築の際に、補助金を得られることもメリットの一つです。
アパートやマンションと違って郊外が好まれる場合も多いため、土地の特性を活かすこともできます。

・商業施設を経営
コンビニや店舗を建てて収益を得る方法です。
家賃を高く設定することができるのがメリットです。
商業施設の場合は立地がとても重要になります。
建てたはいいが集客があまりなく、借り手が見つからなくなったという場合に他の業態に転用しづらいというデメリットもあります。

■低リスクで活用したい
・駐車場
道路の舗装と車止めを設置し、表示線を引けばできるので手軽に始めることができます。
場合によっては、舗装をせずに駐車場として貸し出すことも可能です。

・太陽光発電
太陽光発電システムを設置し売買収入を得る方法です。
日当たりさえよければ、田舎の郊外の土地でも収益を得ることができます。
産業用は20年固定で電気を買い取ってくれるため安定はしていますが、制度開始当初に比べると売電価格が安くなっているため大きな利益は見込めない可能性が高いです。

・資材置き場
土地が工事現場や建設会社の近くにある場合は、資材置き場として貸すという方法もあります。
だだし、一般的に地代というのは固定資産税の3倍程度を目安に定めることになっているためあまり大きな収益は見込めません。

■早く現金化したい
・空き地のままで売却する
シンプルに空き地のままで売却し現金化する方法です。
土地を売却し、利益があった場合は所得税・住民税を納める必要もあります。
土地の売却を検討する場合は、一度専門家に査定を依頼してみるといいかもしれません。

▼まとめ
空き地の活用方法をご紹介してきました。
どれにするべきか迷ってしまう方、資金面で計画が立てにくいなど悩みを持つオーナーは多いかもしれません。

活用するにあたっては、プロの意見を参考にしてみるのもいいかもしれませんよ。
「うえくぼ不動産事務所」では、これまでに培った知識とノウハウを活かし土地や物件のサポートを行っています。
ご希望に添った最適な方法をご提案しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

近年空き家の多さが社会問題になっています。
政府・自治体が対策を講じているものの、増加傾向は収まりません。
周辺の住環境への影響が大きい空き家問題は、所有者にも税金負担が重たくのし掛かってきます。
特に固定資産税は所有している限り、毎年課税される税金です。
そこで、税金の仕組みを理解し節税の意識を高めていきましょう。

▼固定資産税とは
毎年1月1日時点で、各自治体の固定資産税台帳に登録されている土地・家屋の所有者に課税されるものです。

■固定資産税の算出法
【土地】課税標準額×税率1.4％
【家屋】課税台帳に登録されている価格×税率1.4％
※課税標準額とは、住民税を計算する時の基礎となる金額です。
※標準税率は1.4％ですが、自治体により異なる場合もあります。

■固定資産税の納め方
地方税に区分される固定資産税は、納税通知書が各自治体から送られて来ます。
年4回に分けて納付することになっていますが、年払いすることもできます。

指定の銀行・信用金庫・コンビニ・電子納付・クレジット払いなど様々な支払い方法がありますので、納付期限を守ってしっかりと納税しましょう。
ここまでは、固定資産税の内容についてお話していきました。
では、空き家はなぜ増加しているのでしょうか。

▼空き家が増加している要因
要因の一つに相続があげられます。
祖父母や両親が亡くなり家を相続したものの、すでに自宅を所有しているといった場合や遠方に住んでいる場合もあります。
そういった理由から相続物件には誰も住まないケースが増えており、空き家の増加につながっているのです。
そして所有者となれば、固定資産税を毎年払う義務は生じてしまうわけです。

▼住宅用地の軽減措置
しかし、空き家であっても建物が残っている場合は固定資産税が本来の税額から大幅に軽減されるという措置があります。

■敷地面積200m_まで
固定資産税が1/6に減額

■敷地面積200m_以上（200m_を超える部分に対して）
固定資産税が1/3に減額
軽減措置の対象になりそうな不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみて下さい。

▼特定空き家
一定の条件に該当した場合の特定空き家に指定されると軽減措置の対象外になってしまうこともあります。

【指定される要件】
・倒壊など保安上危険となる状態
・衛生上有害となる状態
・手をかけておらず、景観が損なわれている状態
・周辺の生活環境の保全のために、不適切である状態

▼まとめ
このように、空き家と一口にいってもの建物の状態で税の軽減は変わってきます。
勧告に従わない場合は、罰金を科せられることもありますので対策やメンテナンスを十分に行うことが重要でしょう。
「うえくぼ不動産事務所」は、和歌山市を中心に多種多様な不動産物件を取り扱っています。
空き家のご相談も承っていますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産投資でよく「利回り」という言葉を耳にしたことはありませんか。
この言葉を理解することは不動産投資をする上では避けては通れません。
具体的にどういう意味なのか、どのように計算するのか紹介します。

▼利回りとは
一般的な意味としては投資金額に対する年単位の収益の割合を指します。
不動産的な意味としては、賃貸のマンション・アパートや店舗などの収益を%で表したものです。
また、不動産投資においては「表面利回り」「実質利回り」の2つがあります。

■表面利回り
まずは表面利回りを表す計算式を紹介します。
1年間の家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り

上記のように、投資してる物件の収益をざっくり表した指標が表面利回りです。
勿論この式だけでは、物件の修繕や維持にかかる費用が入っていないので正確な数字とは言えません。
ちなみに、投資用不動産の広告に載っている「利回り〇%」という表記はだいたい表面利回りを指しています。

■実質利回り
こちらも最初に実質利回りを表す計算式から紹介します。
(1年間の家賃収入－1年間の経費)÷物件価格×100＝表面利回り

上記の式では、表面利回りでは勘定に入れなかった物件にかかる経費が計算に入っています。
つまり実質利回りは、表面利回りより具体的で正確な収益具合を表すことが可能です。
ちなみに1年間の経費の中には以下のものが含まれています。

・物件の修繕費用
・年間の固定資産税
・ローン返済額(ローン購入時のみ)
・管理委託費(物件の管理を第三者に任せた場合)
・仲介手数料
・登録免許税
・印紙税
・不動産所得税

■補足
利回りについて調べた時に「グロス利回り」「ネット利回り」という言葉を見つけた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
補足としてグロス利回りとネット利回りの意味も記載します。

・グロス利回り
表面利回りを言い換えた言葉です。計算式も同じです。

・ネット利回り
こちらは実質利回りを言い換えた言葉で計算式も同じものです。

以上が不動産投資における利回りについてです。
「収益を%で表したもの」という意味です。
また不動産ではざっくり計算する表面利回りと、詳しく計算する実質利回りの2種類があることも覚えておいて下さいね。