１．Q：中古の収益マンションを購入しようと検討中です。 どのくらいの築年数までなら買いでしょうか。
A：中古物件の築年数を考慮する上で、初心者の方がまず気を付ける部分は、1981年（昭和56年）『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことです。
新耐震法は震度６強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では、受ける被害は大きな差があります。
築年数が古いものであれば利回りは比較的高めですが、その一方でバスとトイレが一緒に設置されているケースが多く、オートロックがないなど設備面で見劣りがします。
一方、築年数の浅い物件であれば設備面では充実している反面で物件価格が高いため、利回りが低めといった欠点があります。
一概に築年数が古いからダメ、築年数が浅いから良いというわけではないのです。それぞれの特長を見極め、自分の目的にあった物件を選ぶことが重要です。
また、築年数に関わらず、建物管理の状況について事前にしっかりと確認しておくことが重要です。大規模修繕工事は計画的に行われているのか、修繕積立金はきちんと積み立てられているのか、管理費の滞納はないのか、など建物の見かけは立派でも管理状況はずさんな物件を掴まないよう注意することが大切です。
２．Q：収益性の高い物件選びのポイントを教えてください
A：収益性で物件を選ぶ際には、『中古』を選ぶことが大前提です。新築物件の価格は、土地の仕入れ価格や販促費用など販売会社の都合によって決まります。一方で、中古物件は売り手と買い手の都合、つまり市場原理によって基本的に決まります。築年数の古いアパートや戸建のなかには、15％以上の利回りの物件も珍しくありません。
ただし、利回りが高いということは、それだけリスクも大きいということを理解しておきましょう。また、長期安定収入を得るためには、賃貸需要の安定している市街地中心部がいいですが、数年で売り抜けることができるなら郊外でもおいしい物件があり、それに着目している投資家も現在少なくありません。
３．Q：インターネット上で高利回り物件を目にすることがあります。 ネット上でお宝物件を購入するチャンスはあるでしょうか。
A；インターネット上で紹介されている物件には、注意が必要です。まず、インターネット上の物件は、対面でのご紹介では購入者が決まらなかった売れ残り物件である可能性があります。本来、魅力のある物件ならば、インターネット上に掲載する前に売れてしまうはずです。また、高利回りに惹かれて物件を購入した場合、築年数が経っているのに修繕積立金が貯まっておらず、購入直後に大規模修繕が必要となって高額の出費が発生することもあります。なかには、管理費の滞納を抱えているケースもあります。物件選びの基準は、もちろん人によって様々ですが、特にインターネット上で長く滞留している物件には注意が必要です。
４．Q：価格も安く利回りが20%の中古物件を紹介されました。利回りも高く、価格も安いので購入を前向きに検討しております。ぜひ、ご意見をお聞かせください。
A：ご購入を検討されている物件の詳細が分かりかねますので、詳しくは申し上げられませんが、現状和歌山中心部で20％の利回りがある物件を見つけることは困難です。
ご質問の物件で注意すべき点は3つ考えられます。
①表示されている利回りが表面利回りで計算されている
これは、不動産販売会社でよくあることですが、家賃収入から経費を差し引かずに、そのまま利回りを計算してしまうという例です。これを「表面利回り」といいます。
利回りを検討する上では、必ず家賃収入から管理費などの経費を差し引いた実質利回りを用いる必要があります。
③物件の築年数
ご検討の物件は築年はいつでしょうか？築年数があまりに古い物件は注意が必要です。特に、昭和56年以前に建てられた物件は旧耐震法に従って建築されているため、地震に対するリスクが非常に大きいといわざるを得ません。また、物件自体もメンテナンスが行き届いておらず、老朽化が進んでいるという可能性もあります。
③立地
先ほど申し上げましたとおり、現在和歌山中心部で20％の利回りがある物件を見つけることは困難です。考えられるケースとしては、賃貸需要が見込める都心部ではなく、地方・郊外の物件であるということです。このような、場所の物件ですと将来賃貸需要が見込めなくなり、当初の利回りを実現することは困難です。
いずれにしましても、物件を選ぶ際には『利回り』という基準だけではなく、将来にわたって賃貸需要が見込め、安定して収入を得ることができるのかという点を考慮する必要があるでしょう。
５．Q：新築物件より中古物件の方が、利回りが高いと言われているが、利回りの高さだけで購入しても安全なのでしょうか。
A：利回りに関して言えば、新築物件に比べて中古物件のほうが、断然価格が手頃で利回りも高くなっています。
しかし、いくら中古で利回りが高いといっても、新耐震基準（昭和56年）以前の物件であったり、地方の物件の場合は、地震リスク、空室リスクも大きくなるので慎重さが必要になってきます。
しかし、中古の場合は稼動状況が一目で分かります。周辺環境や最寄り駅までの体感距離、エントランスの清掃状況なども確認できます。
こういったことをご確認いただき、納得できる利回りならば中古の方が「良い投資」と思われます。
６．Q：不動産投資物件でローンを組むと、税金の還付が受けられて節税になると聞いたが、どういう仕組みでしょうか？
A：ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として、計上することができます。支払利息分が経費として計上できる分、現金で購入された場合と比べ、課税される所得金額は少なくなります。しかし、金利分が経費として計上できても、税金の還付が受けられるわけではありません。あくまでも、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税の還付が受けられるのです。
７．Q：不動産を購入した場合にかかる、初期費用とランニングコストを教えてください
A：不動産投資では、「購入時」と「保有時」で費用が生じます。代表的な費用は次のとおりです。
【購入時】
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙代
・固定資産税の日割り分
・火災保険料
・ローン事務手数料
現金で購入された場合の諸経費は30万円～60万円、ローンで購入された場合の諸経費は60万円～90万円になります。
【保有中】
・固定資産税・都市計画税【年1回】
・管理費（建物管理会社に対するもの）【毎月】※区分所有の場合の場合のみ
・修繕積立金【毎月】※区分所有の場合のみ
・賃貸管理代行手数料（賃貸管理会社に対するもの。）【毎月】
・お部屋の設備（エアコン・給湯器等）の修繕・交換費用【臨時】
・退去時の内装費用【臨時】
不動産投資をこれから始めようという方は、まずどの場面で、どのような費用が一体いくらかかるのか、ざっくりでも把握することが重要です。
８．Q；不動産を売却したい場合、どういった方法がありますか？
A：「仲介売却」と「不動産業者による買取」の2通りがあります。
「仲介売却」・・当事務所が売主様と買主様の間に立ち売却を進める方法です。
「不動産業者による買取」・・お客様の不動産を不動産業者が直接買い受けます。
より高く売却したい場合は「仲介売却」で、いくらで売れてもいいので早く売却したい場合は「不動産業者による買取」を選択することになります。
９．Q：不動産査定にお金はかかりますか？また、売却することが決まっていないと価格査定はしてもらえないのですか？
A：査定は無料ですのでご安心下さい。また、売却することが決まっていなくても大丈夫です。賃貸にしようか、保有しようか、売却しようかと迷われているお客様からの相談も多くあります。
物件特性や、ご所有者様の背景等によって運用方法が変わると考えています。査定した価格を参考にしてご検討いただけますのでお気軽にご相談ください
１０．Q：不動産の価格はどのように算出するのですか？
A：その物件の特徴(前面道路との接道状況や土地形状、土地建物の大きさ、築年数や室内の状態、方位や周辺環境など)や法規制、近隣の取引事例や売出事例、公示価格、路線価などを基に、多面的に総合的な判断を行い、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。